URBANIZAÇÃO E REURBANIZAÇÃO

ANTÔNIA LIMA SOUSA

1. INTRODUÇÃO

O Processo Urbano nasce com o desenvolvimento econômico, principalmente com o aperfeiçoamento da agricultura a do pastoreio. O excedente da produção atingiu um estado tal, que o homem sentiu necessidade de transpor fronteiras a juntar-se a outros povos na busca da troca de mercado.

As cidades surgem, portanto, para atender as necessidades econômicas e posteriormente tornando-se centro do poder político.

O processo de urbanização ao longo da história foi se desenvolvendo lentamente, tomando novo impulso, de maíor significação, com a Revolução Industrial do século passado. É a partir de 1850 que veio sofrer uma transformação radical, pois "foi a Revolução Industrial que ocasionou mudanças substanciais na vida das cidades. Com ela deu-se a passagem de uma economia doméstica para uma economia de manufatura que gerou, concomitantene,9te, a concentração de mão-de-obra e a criação de um mercado. Portanto, são exatamente esses elementos - mão-de-obra a mercado - que atingem a indústria para a cidade, enquanto a indústria, por sua vez, atrai nova mão-de-obra a novos sezviços" (Maria Magnólia Lima Guerra, Aspectos Jurídicos do Uso do solo Urbano", p. 36).

No Brasil é o avanço tecnológico e o surgimento acelerado da industrialização a partir de 1930, que marcam o desenvolvimento do processo de urbanização. Avinda da população que habitava o campo para a cidade aguçou ainda mais a questão urbana, de tal forma que, dois-terços da população que vivia no campo, hoje habita a cidade.

Essa explosão demográfica foi tão expressiva, preleciona Artur Marques da Silva, "que surpreendeu o poder público. E, não houve tempo hábil para prepararem-se no sentido de um planejamento eficiente no use a ocupação do solo". (RT -661/44).

É imperioso, portanto, que o Estado planeje o use a ocupação do solo, estabelecendo políticas a fim de que a cidade, de fato, cumpra as funções de moradia, lazer, educação a circulação de forma a atender ao bem estar de todos os seus habitantes.

Pois bem, toda atividade urbanística prescinde de planejamento urbano. Este compreendido como "a atividade da Administração dirigida à ordenação de um território através de determinação prévia do use do solo urbano por entidades R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 - 1996 públicas ou particulares, de localização das áreas residenciais, industriais, comerciais, de lazer, de determinação das áreas públicas, de delimitação do exercício do direito de propriedade, e, ainda, através do estabelecimento das formas de desenvolvimento da cidade" (Maria Magnólia L. Guerra, op. cit. p. 41).

Antonio Carceller Femandez concebe o Plano Urbanístico, em sentido amplo, como um "ato do Poder Público que ordena o território, estabelecendo previsões sobre a situação dos centros de produção a de residência, regula a ordenação a utilização do solo urbano para seu destino público e, ao fazê-lo, define o conteúdo do direito de propriedade, a programa o desenvolvilnento da questão urbanística" (Instituciones de direcho urbanistico. Madrid, Ed. Monteconvo S.A. 1977, p. 97).

A importãncia do planqjamento, segundo o mestre, é ser o mesmo a base necessária a fundamental de toda ordenação urbana, llnla vez que é o meio para ordenara cidade (ob. cit., p. 97).

A concentração urbana vai crescendo intensamente e o assentamento humano nas cidades se faz de maneira desordenada a iníqia. Diante dessa realidade "o assentamento se faz sob o domínio do fenômeno da SEGREGAÇÃO RESIDENCIAL, em que às famílias carentes a de baixa renda são destinadas às periferias do espaço urbano, recebendo as áreas de rendimento mais alto a concentração de maiores benefícios líquidos das ações do Estado" (Vetter e Massena, in: SOLO URBANO, TÓPICOS SOBRE O USO DA TERRA, Rio de Janeiro, Zahar, 1991, p. 49, citado por Ricardo Pereira Lira, RDA, Rio. 154.3).

"Acrescenta-se a essa iniqüidade, como sendo causa a efeito, o fato geral de que o assentamento humano realizado iníqua a desordenamente gera a deficiência do equipamento urbano, a sub-liabitação, a poluição, a criminalidade, o vicio, a debilitação da família já entorpecida pela droga pesada a pela crise de a afetividade, gera, enfim, a instabilidade social, a violência institucionalizada, com todo o seu séquito de problemas, que seguramente encontrariam parcela de solução se adotada uma política de controle do use do solo urbano e a implementação de uma política de assentamento racional a justo do homem na cidade". (Ricardo Pereira Lira. RDA, 154-3).

Por essa razão se toma imprescindível a organização das cidades, mediante um planejamento ef ciente como atividade precursora do projeto de urbanização ou reurbanização.

Mas para uma perfeita organização das cidades, através da urbanização ou reurbanização, não é necessário somente um bonl planejamento, urge que este plano se execute, ou seja, se materialize por meio de uma eficaz gestão adnnilústrativa, "porque a Administração é essencialmente uma arie de execuções (PEREZ BOTIJA citado por Antonio Carceller Fernandez, op. cit., p. 250). R. Proc. Geral Mun., Furtaleza, -t (4): 175-IR7 1996 17fá

A Administração Pública é por assim dizer a responsável número um pela execução do planejamento urbanístico. No entanto, são vários os sitemas de urbanização, com ou sem a participação direta da Administração. Porém. a Adciúnistração Pública estará sempre presente no processo de urbanização, através do seu poder de polícia.

2. URBANIZAÇÃO E REURBANIZAÇÃO

2.1. CONCEITO

O estudo técnico jurídico do use do solo urbano far-se-á por meio da urbanização a da reurbanização.

Com muita propriedade a Professora Magnólia Guerra conceitua URBANIZAÇÃO como o "processo através do qual se transforma o solo rústico e urbanizável em solo urbano, por intermédio de construção nele de determinadas estruturas - ruas, praças, espaços verdes, áreas de lazer, edifícios de use coletivo e de serviços públicos - água, energia elétrica, saneamento, fone, gas -indispensáveis <i sua habitação" (ob. cit., p. 94).

A REURBANIZAÇÃO, por outro lado, como o próprio nome já sugere, urbaniza novamente o solo já considerado urbano, mas envelhecido, ou seja o desenvolvimento daquela zona juntando-se ao crescimento demográfico da mesma, torna-se insatisfatória à habitação, ao trabalho, à circulação a ou à recreação de seus habitantes. Novamente usando as palavras da Professora Magnólia Guerra "a reurbanizaÇo consiste na atividade de conservação, remodelação a reordenação de uma area já urbanizada" (ob. cit. p. 95).

A reurbanização tem por fim um maior conforto populacional, que compreende: a) melhorar as condições de habitação dos núcleos urbanos de baixo nível. Como exemplo podemos lembrar as favelas; b) preservar os monumentos históricos a as zonas que rodeiam tais monumentos; c) melhorar o trzifego nas zonas consideradas centro histórico, impedindo, por exemplo, o trânsito de carros em determinadas áreas, como ocorre com algumas ruas de 01ín11, Pernanlbuco; d) introduzir modernos implementos urbanísticos, para garantir a melhor circulação da população, como a implantação de terminais rodoviários em diversos bairros: e e) demolir casebres com fins de alargar ruas, construir areas de lazer a conservar a arquitetura histórica.

Por fim, a reurbanziação é um processo dinâmico pelo qual se visa manter
R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 - 1996 o conjunto urbano em condições saudáveis ao exercício das funções urbanísticas elementares (habitar, circular, recrear a trabalhar), recuperando-se a qualidade do meio ambiente a adaptando-se aos padrões que o desenvolvimento impõe.

2.2 COMPET'ENCIA

"A atividade urbanística é uma função do poder público que se realiza por meio de procedimentos a normas que importam em transformar a realidade urbana, conformando-a ao interesse da coletividade." (José Afonso da Silva, RDA-V 142, Rio, 1980, p. 1).

Com efeito, a atividade urbanística que é fundamentalmente uma função pública, poderá contar ainda com a particicpação do particular, que para tal deverá a Administração Pública avaliar da conveniência a oportunidade desta participação.

A urbanização exige, de imediato, a realização de obras públicas, executadas por meio de serviços públicos. "É uma atividade pública que tem por finalidade a oferta de bens ao use público a estabelecimento de serviços públicos e a colocação de terrenos no mercado, para serem edificados, o que significa a criação e mobilização de terrenos e, implicitamente, o cumprimento da função social da propriedade urbana" (Magnólia Guerra, op. cït., p. 97/98).

Essa atividade de use a ocupação do solo urbano é matéria específica de competência do Município, por encóntrar-se dentro do interesse predonvnantemente local.

A Constituição confere competência privativa geral à União para "instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos" (art. 21, XX). Por outro lado, no art. 182 estabeleceu que a política de desenvolvimento urbano executada pelo Poder Público Municipal, conforme diretrizes gerais flxadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade a garantir o bem-estar de seus habitantes. No parágrafo l.° temos, "o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para as cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento a de expansão urbana".

E, coerentemente com tais dispositivos, o art. 24-I, da Constituição, atribui à União, Estados a Distrito Federal, competência legislativa concorrente em matéria de Direito Urbanístico. Assim, pode-se concluir que as normas federais sãó gerais, pois podem ser complementadas por normas estaduais, ou, conforme o caso, por elas supridas, para atender às peculiaridades próprias dos municípios. A competência municipal, portanto, é suplementar em tudo que diga respeito aos assuntos de interesse local (art. 30, I e II da CF/88). E, nesse mesmo art. 30, VIII, R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 - 1996 178 o conjunto urbano em condições saudáveis ao exercício das funções urbanisticas elementares (habitar, circular, recrear a trabalhar), recuperando-se a qualidade do meio ambiente a adaptando-se aos padrões que o desenvolvimento impõe.

2.2 COMPETENCIA

"A atividade urbanística é uma função do poder público que se realiza por meio de procedimentos a normas que importam em transformar a realidade urbana, conformando-a ao interesse da coletividade." (José Afonso da Silva, RDA-V 142, Rio,1980, p. 1).

Com efeito, a atividade urbanística que é fundamentalmente uma função pública, poderá contar ainda com a particicpação do particular, que para tal deverá a Administração Pública avaliar da conveniência a oportunidade desta participação.

A urbanização exige, de imediato, a realização de obras públicas, executadas por meio de serviços públicos. "É uma atividade pública que tem por finalidade a oferta de bens ao use público a estabelecimento de serviços públicos e a colocação de terrenos no mercado, para serem edificados, o que significa a criação e mobilização de terrenos e, implicitamente, o cumprimento da função social da propriedade urbana" (Magnólia Guerra, op. cit., p. 97/98).

Essa atividade de use a ocupação do solo urbano é matéria específica de competência do Municipio, por encóntrar-se dentro do interesse predominantemente local.

A Constituição confere competência privativa geral à União para "instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos" (art. 21, XX). Por outro lado, no art. 182 estabeleceu que a política de desenvolvimento urbano executada pelo Poder Público Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tern por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade a garantir o bem-estar de seus habitantes. No parágrafo 1.° temos, "o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para as cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento a de expansão urbana".

E, coerentemente com tais dispositivos, o art. 24-1, da Constituição, atribui à União, Estados a Distrito Federal, competência legislativa concorrente em matéria de Direito Urbanístico. Assim, pode-se concluir que as normas federais sãó gerais, pois podem ser complementadas por normas estaduais, ou, conforme o caso, por elas supridas, para atender às peculiaridades próprias dos municípios. A competência municipal, portanto, é suplementar em tudo que diga respeito aos assuntos de interesse local (art. 30, I e II da CF/88). E, nesse mesmo art. 30, VIII, R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 - 1996 78 atribuiu-se ao município a competência para promover, no que couber, "adequado ordenamento territorial, mediante planejaunento a controle do uso, do parcelanento e da ocupação do solo urbano'.

Pode-se, portanto, inferir que a competência para urbanizar a/ou reurbanizar é do Município, respeitadas as normas dispostas em leis federal a estadual.

2.3. MODALIDADES DE URBANIZAC,ÃO

Sabemos que a urbanização é uma atividade eminentemente pública. no entanto, a Administração avaliando a conveniência a oportunidade poderá admitir a participação do particular.

Nos países mais desenvolvidos, a urbanização planejada é grandemente' impulsionada pela atividade do particular, de modo que a Administração tem uma urbanização a baixo custo para o Erário Público. No entanto, nos países menos desenvolvidos é a Administração Pública que se ocupa da atividade urbanística, e como dispõe sempre de poucos recursos, a urbanização planejada não atende toda a área urbana, ocorrendo na periferia uma expansão desordenada.

Nas diversas modalidades de urbanização adotadas nos países europeus, as que se destacam por serem mais eficientes são: a) Urbanização pelo Sistema de Execução particular; b) Urbanização Pública em Sistema de Cooperação; a c) Urbanização Pública em Sistema de Desapropriação.

A seguir veremos o estudo particularizado destas modalidades de urbanização por entendermos "serem atividades destinadas a satisfazer a necessidade de crescimento organizado a racional das cidades, observando os interesses precípuos da coletividade a procurando controlar, portanto, a especulação imobiliária". (Magnólia Guerra, op. cit. p. 99)

A) URBANIZAÇÃO PELO SISTEMA DE EXECUÇÃO PARTICULAR

Nos primeiros estágios do urbanismo, foi a urbanização privada a única a existir. As primeiras cidades nasceram sob a égide da urbanização do Sistema de execução particular, que consiste em atribuir ao particular o ônus de executar obras de urbanização.

Em nossos dias, em muitos países, esse sistema permanece em vigor como modalidade eficiente de execução da atividade urbanística, desde que receba o aval da Administração, de forma a não permitir seja descurado o interesse coletivo em proveito dos responsáveis pela urbanização.

O plano de urbanização a ser executado pela participação particular, pode ser de sua autoria ou da Administração, contanto que sendo este de autoria da R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 - 1996 179 iniciativa privada, há de estar em harmonia com o Plano Diretor ou com as normas impostas pela municipalidade, visando, sempre, os interesses da comunidade.

"Por isso mesmo o plano urbanistico a ser executado por particular deve, naturalmente, submeter-se a certas a determinadas regras postas em prática pelo Poder Público, exigindo que juntamente com este sejam apresentados para exame: - um memorial com a justificativa da necessidade ou conveniência da urbanização; - identificação do proprietário ou proprietários da área para a qual se propõe a urbanização;

- modo de exercício das obras de urbanização;

- previsão sobre a conservação das mesmas obras até a sua finalização a entrega à municipalidade;

- destinação de áreas livres para manutenção de zonas verdes, praças públicas, zonas esportivas a de diversão pública;

- reservas de terrenos para serviços públicos, centros culturais, escolas públicas e particulares, áreas para estabelecimento a comércio;

- obrigações que o urbanizador assumirá para com a municipalidade a para com os futuros adquirentes dos lotes urbanizados;

- garantias do exato cumprimento de tais compromissos;

- um sistema de compensação para a distribuição justa, entre os proprietários da área a ser urbanizada, dos encargos a beneficios dela decorrentes;

- um prazo a finalização da urbanização." (Magnólia Guerra, op. cit. p. 1 U 1)

No Brasil, a urbanização pelo Sistema de Execução Particular somente ocorrerá nos moldes da Lei 6.76fí, de 19.12.79 que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanísticos. O diploma legal é um avanço na legislação urbanística do parcelamento do solo para loteamento a desmembramentos urbanos, fornecendo orientação técnica para a sua efetivação a meios capazes para se impedir a conduta abusiva dos loteadores.

A atuação do Particular na atividade urbanística ocorre também pelo Sistema de Urbanismo Contratado a pelas Urbanizações particulares.

a) Sistema de Urbanização Contratado

O Urbanismo Contratado é mais um sistema de urbanização que conta com a participação do particular de modo mais amplo. pois se destina a urbanizar grandes áreas, onde o solo ainda é rústico ou urbanizável, mas não planejado.

Trata-se, portanto, da "forma mais ampla de urbanização em sitema de execução particular, na qual a Administração, sem abdicar de suas funções nem renunciar às suas prerrogativas, pretende conseguir o concurso voluntário, a adesão livremente prestada pelos particulares, a partir da convicção de que só R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-ló7 - 1996 dcste modo poder-se-ão alcançar os objetivos previamente fixados" (Magnólia Guerra, op. cit. p. 103/4).

Como já fora anteriormente comentado. a atividade urbanística é essencialmente pública, no entanto, há momentos em que a Administração não se encontra em condições de dar execução ao piano de urbanização, então recorre à colaboração do particular, o qual desempenhará essa função pública com "o objetivo de resolver de modo mais rápido a eficaz as necessidades inadiaíveis de fixação de excedentes de população nas cidades que atravessam um processo rápido de crescimento demográfico" (Maria Magnólia Guerra, op. cit. p. 104).

É o caso da construção de conjuntos habitacionais em que o planejamento, execução a custos ficam a cargo do particular, que, de acordo com o ajustado, terá, para se ressarcir, as mais valias dos terrenos urbanizados.

b) Urbanizações Particulares

São assim designadas de urbanização particulares aquelas destinadas a criarcm núcleos habitacionais de use privativo, conforme a vontade de seas proprietários.

MARTIN BLANCO melhor conceitua dizendo que "a urbanização particular constitui uma hipótese específica concreta de um planejamento particular AB INITIO a de uma execução privada do piano, com modalidades a condições propostas pela iniciativa privada. Nasce a dirige-se à criação de um núcleo urbanizado próprio, com finalidade especial a praticamente única" (in 1~ ERNANDEZ, Antonio Carceller, op. cit. p. 182).

As urbanizações particulares vêm surgindo principalmente nos arredores das grandes cidades visando descongestionar as metrópoles. Tais urbanizações objctivam criar núcleos habitacionais de use privado, denominados por José Afonso da Silva de "loteamentos fechados, considerando-os como uma "modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de caws residenciais térreas ou assombradas ou edifícios" (Direito Urbmístico Brasileiro, SP, RT, 1981, p. 4()1).

Hely Lopes Meirelles denomina-as de "loteamentos fechados", "loteamentos integrados", "loteamentos em condomínio", com ingresso só permitido aos moradores-e pessoas por eles autorizadas a com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade" (Direito de Construir, S.a, SP, ed., Ed. RT, 1987, p. 116).

As vias internas não são consideradas bens públicos de use comum do povo, pois hoje os loteamentos fechados estão sujeitos ao regime de direito
R. Proc. C*eral Mun., Fortalezu, 4 (4): 175-187 - 1996 privado, embora esteja possivel a fiscalização do Poder Público, através do Poder de Polícia.

As vantagens apresentadas por esta forma de urbanização com participação do particular se dá tanto de ordem financeira, pois é um modo de Administração Pública ter uma urbanização de baiao custo, quanto de ordem social, pois atende aos interesses de uma coletividade em curto prazo de tempo.

B) URBAN IZAÇAO PÚBLICA EM SISTEMA DE COOPERAÇAO

Nessa modalidade de urbanização a gestão direta da atividade urbanística é do Poder Público, uma vez que planeja a executa as obras e o particular participa, cedendo sua propriedade para execução das obras, custeando todas as despesas realizadas com a urbanização.

Temos um slstema de urbanlzação lntermedlá rla entre o slstema de eaecução particular e o Sistema de Desapropriação.

A Legislação Espanhola, Lei do Solo, aponta as características próprias deste Sistema:

a) cessão obrigatória do solo pelos proprietários:

b) execução das obras de urbanização pela Administração;

c) encargos da urbanização suportado pelos proprietários;


d) reparcelamento dos terrenos compreendidos no polígono ou unidade de atuação, salvo que este não seja necessário por resultar suficientemente eqüitativa a distribuição dos benefícios a encargos.

Segundo o mestre espanhol Antonio Carceller Fernandez, a urbanização pública pelo Sistema de cooperação é uma técnica que tem dado bons resultados, quando, por circunstâncias econômicas de outra natureza, não se pode utilizar a urbanização particular ou a urbanização pelo sistema de desapropriação. A sua grande aplicação vem do fato de o sistema de cooperação ser muito simples e pouco alterar a estrutura imobiliária da Unidade de Urbanização" (ob. cit. ps. 269/ 270).

O Poder Público, responsável pelo planqjamento a execução da atividade urbanística, por mais cuidadoso que seja na distribuição quer dos beneficios, quer dos encargos, poderá beneficiar determinadas áreas em detrimento de outras. É o caso dos terrenos que ficarão de frente para as praças a avenidas em relação àqueles afastados desses logradouros, os primeiros serão mais valorizados em relação aos últimos. Outro exemplo: os encargos suportados pelos proprietários dos terrenos destinados às áreas afetadas ao domínio público serão inegavelmente de maior proporção.

Daí a preocupação: como compensar estas desigualdades.

R. Proc. Geral Mun., Fortaleza, 4 (4): 175-187 1996 1 ác2

O Direito Alienígena (Alemanha a Espanha) recomenda como procedimenio mais adequado para solução do problema o REPARCELAMENTO.

"O reparcelamento implìca, portanto, uma nova divisão de terrenos, realizada em diferentes etapas, com a finalidade, em primeíro lugar, de agrupar todos os terrenos da área a ser urbanizada a pertencente a proprietários diversos, para, afinal, proceder a posterior separação com observância do equilíbrio de interesses a da mesma proporçã o entre os proprietários de terrenos havida antes da urbanização", luciona a professors Magnólia Guerra (ob. cit. p. 108/ I ()9).

Continua a mestra cearense, agora citando MATIN BLANCO, que conceitua o instituto alienígena como "o procedimento técnico ou conjunto de operações técnicas utílízadas com o objetivo de realízar-se uma nova divisão do terreno, com vistas a distribuir, com justiça, os beneficios a encargos que resultam do planejamento urbano a sua conseqüente execução, entre osproprietários de área a ser urbanizada" (ob. cit. p. 108).

"Com efeito. o conjunto de terrenos incluidos no perímetro afetado pelo reparcelamento é considerado como um todo, sem se estabelecer qualquer distinção de propriedade. Após executado completamente o traçado das redes de comunicação a vias públicas, praças, espaços verdes, áreas públicas, o que restar do terreno já urbanizado deverá, então, ser redistribuído pelos proprietários das parcelas antigas, observando-se a proporção que cads uma delas tinha do total do solo utílízado na unidade de urbanização" (Magnólia Guerra, op. cít.. 1 U9).

A Urbanização Pública em Sistema de Cooperação, ors estudado sob a égide da Direito Urbanístico Espanhol, mais precisamente através da Lei do Solo; Real Decreto n.° 1.346, publicado em 09.04.1976 não tem feel aplicabilidade em nosso país, primeiro porque os encargos com a atividade urbanística estão a cargo da administração municipal é não do particular, a segundo porque inexiste em nossa legislação a figura do instituto do reparcelamento.

C) URBAIVIZAÇÂO PLTBLICA EM SISTEMA DE DESAPROPRIAÇÃO

Na urbanização pública pelo Sistema de Desapropriação cube ao Poder Público o planejamento a execução do piano urbanístico, sem contar com a participação do particular, porque este não concordu com o sistema de cooperação, seja porque não dispõe de recursos técnicos a/ou financeiros para tai. Ou ainda, é este "Sistema empregado pela Admínistração, quando se dispõe urbanízar determinada zona da cidade, da qual resultará mais valorização eYtraordinária para os imóveis ali localizados" (Magnólia Guerra, op. cit., p. 110).

Antes de adentrarmos na análise do terra a que nos propomos, urge tecermos alguns comentários acerca do instituto da desapropriação utilizado pelò Direito Urbanistico.

A desapropriação aqui tratada há de ser concebida nos aspectos mais amplos da Ciêcia Urbanística "onde se encontra a abrangência, dentro de suas finalidades primordiais, do ASPECTO SOCIAL, que assegura o ambiente de bem estar coletivo no espaço habitável." (NOGUEIRA, Antônio de Pádua Ferraz, in'Desapropriação e Urbanismo, Ed. RT, SP, 1981, p.32).

Assim não possui a mesma conotação do Direito Administrativo, que concisamente nos oferece o mestre HELY LOPES MEIRELLES "adesapropriação é a transferência compulsória da propriedade particular para o Poder Público ou seus delegados, por necessidade e utilidade pública, ou ainda, por interesse socialmediante prévia e justa indenização em dinheiro" (Direito Administrativo, 14.° ed. SP, Ed. RT, 1989, p.501).

Com efeito, a desapropriação para o Direito Urbanístico tem outra feição mais nova, ou seja, a Administração Pública ao se utilizar de ato compulsório para transferir a propriedade do particular para o seu Poder o faz com fins a "tornarexeqüível as propostas de planejamento urbano atinentes à urbanização de novas áreas necessárias ao crescimento das cidades, bem como reurbenização de áreas envelhecidas ou de uso inadequado às necessidades dos habitantes da cidade", (Ma gnólia Guerra, ob. cit. p. 112.)

"As desapropriações para fins urbanísticos podem ser divididas em dois gurpos: a) desapropriações urbanísticas em gera; e b) desapropriação para urbanização, ou reurbanização, com alienação posterior."

"As primeiras, de uma forma geral, são aquelas destinadas a toda obra urbanística, onde o poder público adquire o bem, transforma-o e utiliza-o em proveito coletivo. Desapropria-se, assim, par autilização direta, ou para suplementar ou complementar obra urbanística."

Nas desapropriações propriamente urbanísticas, de urbanização, ou reurbanização, do uso do solo, são aquelas onde se observam a seqüência "AQUISIÇÃO, URBANIZAÇÃO E ALIENAÇÃO. Nestas a administração, segundo a doutrina alienígena, tem sempre o dever de PLANIFICAR E REPRIVATIZAR o imóvel desapropriado para fins urbanísticos." (NOGUEIRA, Antônio de Pádua Ferraz, ob. cita. p.30).

O fundamento, portanto, de tal desapropriação é a urbanização ou reurbanização do solo e se encontra na amplíssima faculdade discricionária de aquisição forçada, a fim de que se execute plano urbanístico.

Na nosssa legislação, as desapropriações para urbanizações, ou reurbanizações, com alienação de áreas ou edifícios excedentes das necessidades públicas ou particulares, só podem se enquadrar nas hipóteses da letra "A", do Art. 5° do Decreto-Lei 3.365/41: "a execução de planos de urbanização; loteamento de terrenos, edificados ou não, para melhor utilimçuo econômica, vigência a estética: a constnição ou ampliaçaio de distritos industriais."

Na iegislaç<io brasileira não to leis cspecificamente urbanísticas de modo a pennitir a imposição aos particulares de obras de urbanização ou de edificação. segundo pianos urbanísticos, cmbora já estipule a CF/88 (no art. 182, § -L" 'caput ') que nos termos da lei Cederal, poderá o Município exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova sea adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente de:

a) parcelamento ou edificação compulsórios;

b) imposto sobrc a propricdade predial a territorial urbana progressivo no tempo:

c) desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais a sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

Além das hipóteses acima citadas, outras eaistem, de necessidade a utilidade pública (art. 5.", h, i (cm parte) e, j, k, m e n, do Decreto-Lei 3.36/-11) a mesmo de interesse social (Lei 4.132/62, art. 2.°, IV, V, VI, VII a VIII), todas com finalidade também urbanística, mas não propriamente com as caracterísdcas da urbanização planificada a com alienação posterior.

Vejamos as vantagens que este sistema apresenta:

(01) O Sistema de Desapropriação com fins urbanísticos tem revelado um escelente instnunento para impedir a incorporação de mais valia ao patrimônio dos particulares, após a realização do piano urbanístico;

(02) Podcrá usufmir a Administração dos benefícios decorrentes da urbanização, ulna vcz que podcrá torn á-la autocusteada;

(03) Dar r1111c10IlalldadC a área a ser urbanizada ou cnvelhecidá ou de use inadcquado às ncccssiddes dos habitantes da cidade, dotando-a dos equipamentos indispensávcis à infra-estmtura a ao bem estar da comunidade;

(04) A desapropriação para fins urbanísticos quando beta utilizada é um instrumento célcre na realização do projeto de urbanização;

(05) QL1aIldo dcstinado, o Sistema de Desapropriaçuo, à constniçao de habitações econômicas popularcs, urbanizando nova área da cidade, impede a especulação do particular como intermediário na venda dos imóveis depois de urbanizados.

3. CONCLUSÃO

Ao térmíno desse estudo, em que se procurou analisar a questão da Urbanização a Reurbanização a seas diversos Sistemas, sintetizando algims elementos, é possível enunciar, objetivamente, algumas conclusões, que sintetizam as idéias desenvolvidas.

1. As cidades surgiram para atender necessidades econônúcas (troca de produtos; e, posteriormente, tornaram-se centro do poder politico.

2. A urbanização a reurbanização são atividades urbanísticas eminentemente públicas, que, no entanto, podem perfeitamente contar com a participação do particular.

3: Urge que a União, através do Congresso Nacional elabore lei regulamentandc o art. 182 da Constituição para que o Município possa estabelecer (planejando e executando) sua política de desenvolvimento urbano com base nas diretrizes da Lei Federal.

4. O Poder Público deve dar a atenção necessária a incentivar a urbanziação pelo particular através dos Sitemas de Execução particular, de Urbanização Contratada a Urbanizações Particulares (loteamento fechado), exigindo, com rigor, o cumprimento da Lei N.° 6.706/79, uma vez que as vantagens são em dose dupla: baixo Gusto da urbanização para a municipalidade a realização da atividade urbanística em pouco tempo.

5. Sendo o planejamento do use a ocupação do solo urbano competência do
y Município, imprescindível se torna a reurbanização das favelas como fatoi
determinante do cumprimento das funções da urbe de morar, circular a recrear, bem como atender ao princípio constitucional do direito à moradia digna.
i
6. Urbanização a cargo da Administração Pública a ser executada pela Prefeitura municipal dar-se-á de duas maneiras: primeiro, se possuir donúnio sobre o imóvel, age como o particular no processo de urbanizaçã o; segundo, se o terreno não é seu, se utilizará, pois, do instituto da desapropriação.

7. Dentre os diversos tipos de desapropriação que o Município pode se utilizar Para imPlementar a Política urbana, destacamos a desaProPriação por zona, por ser de grande valia para o Poder Público pois permite ao mesmo a aquisição da mais valia do imóvel auferida após urbanização ou reurbanização da zona. Evitando, assim, que meia dúzia de especuladores ganhe fortuna à custa dos contribuintes.

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

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